Dienstag, 10. März 2015

Legionellenprüfung: Was Wohnungseigentümer beachten müssen

Pressemitteilung

Um Erkrankungen durch Legionellen vorzubeugen, müssen große zentrale Warmwasseranlagen in Wohnhäusern mit einem Speichervolumen von mehr als 400 Litern regelmäßig untersucht werden. Ein- und Zweifamilienhäuser sind von der Untersuchungspflicht befreit. Wohnungseigentümer können nur dann entscheiden, dass in ihrer Eigentümergemeinschaft (WEG) keine Legionellenuntersuchung durchgeführt wird, wenn alle Wohnungen in der WEG von den Eigentümern selbst bewohnt werden. „Außerdem muss der Beschluss einstimmig sein“, erklärt Sandra Weeger-Elsner, Rechtsberaterin beim Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE). Ist auch nur eine Wohnung vermietet, ist nach § 14 Absatz 3 der Trinkwasserverordnung alle drei Jahre eine Legionellenprüfung durchzuführen – und zwar durch ein akkreditiertes und im jeweiligen Bundesland zugelassenes Labor.
Wird dabei der sogenannte technische Maßnahmenwert von 100 Legionellen pro 100 Milliliter Trinkwasser überschritten, muss die WEG dies dem Gesundheitsamt melden, mit einer Gefährdungsanalyse die Ursachen der Legionellenbelastung ermitteln – und sie beseitigen lassen. Gelingt das nicht beim ersten Versuch und sind mehrere Nachprüfungen nötig, können allein die Untersuchungen und Gutachten mehrere Tausend Euro kosten.
Um unnötige Kosten zu vermeiden, sollte die Gefährdungsanalyse gut strukturiert, für die Eigentümer verständlich sein und – nach Prioritäten geordnet – aufzeigen, was in der WEG zu tun ist. „Beauftragen Sie für Risikoanlagen Fachleute, die Erfahrung mit der Sanierung von Rohrleitungen in alten Häusern haben“, rät Dr. Claudia Nölting, Geschäftsführerin der Wassernetz Ingenieurgesellschaft mbh in Bernau am Chiemsee. Als Risikoanlagen gelten vor allem Immobilien aus den 60er bis 80er Jahren mit großen zentralen Warmwasserversorgungen.
In etwa 30 Prozent dieser Häuser wird der Grenzwert überschritten. Dafür gibt es verschiedene Ursachen. „Der wichtigste Mangel ist, dass die Rohre häufig mit Kalk und Rostknollen zugesetzt sind. Deshalb kann das Wasser in vielen Leitungen nicht mehr ausreichend fließen“, weiß Dr. Claudia Nölting.
Legionellen lieben warmes, stehendes Wasser. Sie finden in den alten Rohren oft ideale Lebensbedingungen – und vermehren sich stark. Erst bei Wassertemperaturen über 63 Grad sterben die Legionellen ab. Man kann die Legionellenzahl kurzfristig senken, indem man die Wassertemperatur acht Tage lang auf etwa 65 Grad erhöht. Doch das ist keine (Dauer)Lösung. „Die Ursache der Verkeimung muss beseitigt werden“, betont Dr. Claudia Nölting. Welche Maßnahmen sinnvoll sind, ergibt sich aus der Gefährdungsanalyse. „Besonders geeignet sind in der Regel Maßnahmen, die Kalksteinbildung und Leitungskorrosion vermindern und dadurch die Rohrquerschnitte und die Warmwasserverteilung im Gebäude erhalten.“ So können beispielsweise Schutzanoden aus Magnesium in die Rohre eingesetzt werden. „Auch der Einsatz von sogenannten ‚Niederdruckstrahlreglern‘ oder ‚groben Sternchensieben‘ an den Armaturen kann helfen, da durch sie mehr Wasser fließt als durch die üblichen Feinperlatoren“, empfiehlt sie.
Wohnungseigentümer können die Kosten für die Legionellenuntersuchung voraussichtlich künftig von der Steuer absetzen. Am 6. November 2014 bewertete nämlich der Bundesfinanzhof (BFH) die Dichtheitsprüfung der Abwasserleitung als (vorbeugende) Erhaltungsmaßnahme und damit als Handwerkerleistung im Sinne des § 35a Abs. 3 EStG (BFH VI R 1/13).
Für Helmut Bischoff, Steuerexperte bei Wohnen im Eigentum, hat die Entscheidung des BFH grundsätzliche Bedeutung – und kann auch auf die Legionellenprüfung übertragen werden. „Machen Sie die Kosten in der Steuererklärung für 2014 geltend“, rät Helmut Bischoff. Zwar werden viele Finanzämter die Aufwendungen unter Hinweis auf das noch nicht geänderte BMF-Schreiben vom 10.01.2014 (- IV C4-S 2296-b -) nicht berücksichtigen, befürchtet der WiE-Experte. Dagegen sollten Eigentümer mit Hinweis auf das Urteil des Bundesfinanzhofs Einspruch einlegen – nur so könnten sie Steuern sparen.

Weitere Informationen finden Wohnungseigentümer auf der Website des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum unter http://www.wohnen-im-eigentum.de/service/nachrichten/legionellenpruefung.html


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